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【杏耀注册地址】2020年百城地市成交增14%,都市圈城市群机会被看好

1月4日,上海易居房地产研究院发布《2020年全国百城住宅用地成交报告》。2020年,全国100个城市住宅用地成交面积为70866万平方米,同比增长13.7%。观察2020年全年年初累计土地成交面积同比增速曲线,其呈现了V型走势。2020年一季度疫情冲击下,土地交易市场迅速降温,跌幅较为明显。二季度开始,随着开复工节奏的加快和房企拿地工作的重启,该曲线有所抬升。到了6月份该曲线已经走出了负增长区间。三季度虽然继续上行,但受三道红线的影响,已经有所放缓。而四季度该曲线进一步趋缓。不过由于增速为两位数,依然要认为2020年全国百城地市走出了疫情的阴影,体现了土地交易市场的韧劲和活力。

观察2011-2020年10年期间的土地交易。数据显示,2013和2017年全国百城土地交易的增速较高,体现了房企看好土地投资市场的倾向。而2018年全国百城地市明显较冷,全年增速仅为3.1%。这一年,三四线城市明显降温,一二线城市也没有明显复苏,所以都会牵制土地交易市场的规模。而2019年开始全国百城地市开始复苏,这也和部分城市库存绝对规模偏小、房企补库存意愿增强等有关。2020年虽然受到疫情冲击,但地市交易同比增速相对偏高,为近10年第三高的水平。

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2020年,32个二线城市住宅用地成交面积为36885万平方米,同比增长6.5%。从全年增速看,其明显低于一线城市。这有几个原因。从市场数据看,二线城市已经保持了5年同比增速为正的态势,即基数比较高,自然会限制2020年的同比增速。从政策面看,二线城市的购地政策依然从紧,比如南京等城市土地约束依然较多,这会限制部分地块的交易。后续都市圈和城市群的发展依然是大方向,此类二线城市土地市场依然会呈现稳中向上的态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2020年全国百城住宅用地交易市场虽有坎坷,但终究走出了疫情的阴影,土地交易同比增速达到了两位数,体现了此类城市土地市场的投资价值和吸引力。此类土地交易行情,客观上有助于补充库存,为2021年房源供给创造更好的条件。尤其是对于一些大城市而言,地市活跃有助于解决大城市的住房问题。

市场预测方面,必须清醒看到2021年住宅用地交易面临的诸多压力。压力一在于,外部金融环境有收紧的可能,尤其是在三道红线政策、央行房贷集中度管理政策下,房企资金压力或增大,这会限制其拿地。压力二在于,各地政府通过大规模供地来“稳财政”,多少面临风险,而供地节奏若是放缓,客观上也会限制地市的交易。当然,对于融入几大都市圈和城市群的相关城市和区域,预计地市交易行情并不会太差,这是2021年住宅用地交易值得重点关注的。

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