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投资研报

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本周跟踪36大城市一手房合计成交1.79万套,环比上升58.94%,同比上升106.12%,累计同比上升104.3%,较前一周减少2.29个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.66万套,环比上升69.28%,同比上升140.09%,累计同比上升108.86%,较上周增加4.44个百分点。截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计49.12万套,去化周期23.7周,环比下降19.38%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.81%、-0.21%、-100%。

1月全国53城新房价格上涨。国家统计局23日发布数据显示,2021年1月份房地产市场运行总体平稳,各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大,同比涨幅有扩有落。1月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.7个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

多地推进供地“两集中”政策。按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。日前,青岛市已经发布本城的“两集中”政策,郑州市、天津市也已内部发文推行“土地集中出让”模式。在宏观调控不放松的基调下,“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险,我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

热门城市限购加码。东莞深夜发布楼市调控政策,再次调整限购年限。2月27日凌晨,广东东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,提出:非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房,须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的,须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。我们认为,供应端将持续以规范房地产市场秩序为主,需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度,“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化,政策稳定性提高,行业风险溢价率将下降,行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看,三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为,不少企业不得不加速推出降档举措,行业风险溢价率下行, 降档房企债性价值提升、股性价值减弱,过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司,我们持续推荐:1)优质龙头:万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团;3)优质物管:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等;4)低估价值:城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注:1)优质成长:华润置地;2)优质物管:融创服务。

风险提示:政策变化不及预期;房屋销售不及预期;疫情二次反弹

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