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【杏耀账号注册】上海调控加码叠加房贷收紧,火爆市场或将有所降温

2021年伊始,上海市场调控频频,1月21日,“沪十条”发布,封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理……25日,又将法拍房纳入限购范围。又有住建部副部长倪虹带队赴沪调研,督导落实城市主体责任。

不仅如此,1月上海多数银行信贷资金吃紧、放贷速度放缓,个别国有银行阶段性停贷。再联系到央行近期表态,2021货币政策将适度转向。多重利空影响下,上海楼市火爆市场或将有所降温。

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01

“沪十条”后又一调控加码

1月25日有媒体从上海市房管局获悉,上海将法拍房纳入限购范围。据公拍网司法拍卖页面公告显示,竞买人参与竞买的,应当事先确定在本市具有购房资格,也就是单身限购一套,家庭限购二套。拍卖成交确认后,因买受人在本市无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。

这是继1月21日晚楼市调控新政“沪十条”后又一调控加码。

1月21日,楼市持续火爆的上海突发调控政策,八大部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,涉及土地、限购、信贷、税费等9条主要内容。政策核心内容主要涉及封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号、加强信贷资金管理等五方面。

在当时,我们认为该政策与2020年7月15日深圳发布的政策颇为相似,结合“715”后深圳的走势来看,在市场上升的前半段,政策发布之后短期内市场会出现短暂降温。但长期来看,基于上海市场以自住以及改善性需求为主,这一部分需求并不会显著退坡,整体跌幅也相对温和。

1月25日,上海调控进一步加码将法拍房纳入限购范围,在某种程度上也是给先前的政策打补丁。根据相关规定,网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。在此之前,由于买的人多,在上海想捡漏买法拍房的概率正在变低,其中也有部分购房者冲着不限购的擦边球选择法拍房。此次调控之后,法拍房也被纳入了限购范围。

我们认为,上海楼市调控政策的出台还是非常到位且有针对性,对房地产市场出现的问题及时响应,一定程度上,上海也打响了2021年房地产市场调控第一枪,对于接下来各大城市的表现具有很强的警示作用和引导意义。

02

2020年上海新房市场疫后转暖

从上海2020年全年新房市场成交来看,上海在一线城市中恢复时间相对较晚,早在3月深圳市场率先回暖之时,上海新建商品住宅成交同比还处于大跌44%的位置,从全年来看,2020年全年上海商品住宅成交面积达918万平方米,同比增长23%,在这其中豪宅市场较为火热,总价1000万元以上豪宅共计成交10878套,仅次于2016年历史峰值的10974套,同比增长33%。

图:2015-2020年上海商品住宅供求情况

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数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

2020年,上海二手房市场迎来了也一个成交大年。全年二手房成交面积高达2486万平方米,创2017年以来新高,同比增长33%,成交金额首次突破1万亿元,同比增长40%。其中,优质学区房售价跳涨,整体涨幅超30%。

图:2015-2020年上海二手房成交情况

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数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

呼和浩特市新冠肺炎疫情防控指挥部公告(2021年第9号)

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究其根源,上海2020年市场火热的核心原因在于四方面:

其一,民办初中摇号入学政策引发的学区房抢购潮。2020年3月起,上海市全面实施“公民同招”、民办学校摇号入学。新政之下,民办学校入学不确定性加大,公办学校稳定性优势凸显。基于此,九年一贯制学区房、初中学区房开始受到热捧,一时之间,优质学区二手房价格跳涨,整体抬升二手房市场热度。

其二,旧区改造提速,创造大批增量购房需求,并有强劲购买力支撑。仅2019-2020两年,上海累计完成旧区改造130万平方米,惠及6.4万户居民家庭。其中,很大一部分拆迁户将流入房地产市场,成为市场快速回暖的重要因素。

表:2019-2021上海旧区改造规模

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数据来源:CRIC

其三,改善需求既“消费”又“储蓄”。基于货币政策相对宽松的大环境,市场预期核心城市资产价格还会上涨,改善性需求持续释放,核心诉求在于既改善居住环境又能实现资产保值增值。

其四,一、二手房价格倒挂,打新市场持续火爆。2020年上海入市项目中,四成以上认筹率超过100%。徐汇、长宁、静安等核心区域火爆打新蔚然成风,七成以上项目认筹率超过100%,汇成南街里中签率更是低至7.8%。

表:2020年上海典型低中签率项目

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数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

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市场变化与信贷资金管控强度更密切

正是由于上海2020年疫情恢复后的较强表现,2021年伊始,上海调控加码实际是在预期之内,但政策出台速度又在意料之外。

值得注意的是,近日,住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

倪虹表示,中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一,城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实落实城市主体责任。

倪虹强调,要坚持问题导向,发现问题及时出手,采取针对性措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房;要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,增强工作积极性、主动性、创造性,确保房地产市场平稳健康发展。

近日,央行货币政策委员会委员马骏也表示“2020年杠杆率上升得非常快,要求货币政策开始调整。如果货币政策不适度转向,会导致中长期更大的经济、金融风险。”,并直言“上海、深圳房价近期上涨与流动性和杠杆率变化有关”。

可以预见的是,疫情期间的宽货币政策会逐步退出,2021年货币政策将进一步向常态回归,但不会骤然收紧或出现政策急转弯。与此同时,房地产行业仍然是去杠杆的重要领域,通过房企融资“三道红线”、贷款集中度管理“两道红线”,引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内。

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我们注意到,1月底,上海信贷资金管控已然出现偏紧的信号,多数银行房贷额度吃紧,放贷速度放缓,个别国有大行阶段性停贷。不仅仅是上海,广州、深圳等一线城市也出现不同程度的房贷额度吃紧,银行放款周期明显拉长。

展望未来,政策连番加码后市场或将出现阶段性震荡回调,尤其是在信贷资金收紧的大环境下,“打新”现象或出现降温,以往的“火爆”场面也将趋于平稳。

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